Günümüzde konut ihtiyacının artmasıyla birlikte, özellikle büyükşehirlerde “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” oldukça yaygın hale gelmiştir. Arsa sahipleriyle müteahhitler arasında yapılan bu tür sözleşmeler, doğru düzenlenmediğinde yıllar süren dava süreçlerine ve büyük ekonomik kayıplara neden olabilmektedir.   Kat Karşılığı İnşaat Nedir?   Kat karşılığı inşaat, halk arasında “arsa karşılığı daire alma” olarak da bilinir. Bu sözleşmede arsa sahibi, arsasını yükleniciye (müteahhite) devretmeyi taahhüt eder; müteahhit ise bu arsa üzerine bina yaparak, sözleşmede belirlenen daire veya iş yerlerini arsa sahibine teslim etmeyi kabul eder. Taraflar arasında bir karma sözleşme doğar: hem arsa payı devri hem de eser sözleşmesi hükümleri iç içedir.   Sözleşmenin Yazılı Olması Yetmez, Noter Şartı Aranır mı?   Yargıtay uygulamalarında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği için resmî şekilde (noter huzurunda) düzenlenmesi gerektiği açıkça vurgulanmaktadır. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir. Özellikle arsa payı devri içeren sözleşmelerin tapu işlemlerine esas alınabilmesi için resmi şekil şartı hayati önemdedir.   Riskler Nerede Başlar?   Kat karşılığı sözleşmelerin en büyük riski, müteahhidin inşaata başlamaması, projeyi yarım bırakması ya da taahhüt ettiği bağımsız bölümleri teslim etmemesidir. Bu durumlarda arsa sahipleri büyük mağduriyet yaşayabilir.   Örneğin; müteahhit iflas ederse veya inşaat bitmeden hayatını kaybederse, sözleşmede fesih, cezai şart, gecikme tazminatı, tapu iptali ve tescil hükümleri yer almıyorsa, arsa sahibi hem malından olabilir hem de uzun dava süreçleriyle uğraşmak zorunda kalır.   Yüklenici Açısından Riskler   Müteahhitler açısından da bazı riskler mevcuttur. Arsa sahipleri, inşaat tamamlandıktan sonra bağımsız bölümlerin devrini geciktirebilir ya da çeşitli sebeplerle sözleşmeyi haksız yere feshetmeye kalkabilir. Bu gibi durumlarda yüklenicinin kendini güvenceye alması için sözleşmeye teminat, arsa sahibinin borçlarına ilişkin taahhütler ve açık teslim süreleri eklemesi gerekir.   Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem arsa sahibi hem de yüklenici için önemli fırsatlar kadar ciddi riskler de barındırır. Sözleşmenin mutlaka bir hukukçu eşliğinde hazırlanması, proje ve inşaat ruhsatı gibi belgelerin eklenmesi, teminat ve teslim sürelerinin net biçimde yazılması gerekir.   Unutmayın: Bir imza, yıllar sürecek bir hukuki sürecin başlangıcı olabilir. Önlem almak, dava kazanmaktan her zaman daha ucuz ve daha akıllıcadır.