KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Hukuka dair merak ettiklerinizle burada buluşacağımız bir köşeden herkese merhaba, Ben Av. Fatma Dilan İLHAN, Balıkesir Barosu’na bağlı serbest avukatlık yapmaktayım. Her hafta farklı farklı konuları burada ele alacağız.

  Ülkemizde özellikle geçtiğimiz yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu durum da kiracılar ile ev sahipleri arasında birçok tartışma ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermiştir. Bu durumlarda ev sahipleri kira artış bedeli belirlenmemiş veya belirlenmişse de 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde  kira bedelinin piyasanın altında kalması sebebiyle kira tespit davası açmaktadır. Yeni kira döneminde kira bedeli, kural olarak on iki aylık TÜFE ortalamalarının üstüne çıkmamak kaydıyla taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesinde belirtilen artış oranına göre belirlenir. Taraflar, yıllık kira artış oranını belirlerken on iki aylık TÜFE ortalamalarının üzerine çıkmamak kaydıyla serbest iradeleriyle hareket edebilirler. Zaten bu sebeple uygulamada kira sözleşmelerine kira artış oranı olarak genellikle 12 aylık TÜFE ortalamaları yazıldığı görülmektedir. Kira tespit davası her zaman açılabilir. Kira tespit davasında: hakim tarafından , sunmuş olduğunuz emsal kira sözleşmeleri ile kira bedellerini göz önünde bulundurarak talep etmeniz halinde dosyanıza bilirkişi raporu aldırır. Kira bedelinin tespiti davasında tüm delillerin toplanması ve bilirkişi marifetiyle rayiç kira bedelinin belirlenmesi ile birlikte karar aşamasına geçilir ve hakim tarafından kira bedeli belirlenir. Ancak yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. Bu miktar kiracının,  eski kiracı olması gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyet indirimidir. Kira bedelinin tespiti davasında herhangi bir hak düşürücü süre ya da zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Kira sözleşmesinin geçerliliğini koruduğu ve kira tespit davası açma şartları mevcut olduğu müddetçe, kira tespit davasının açılması mümkündür. Ancak unutmamak gerekir ki 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak olan kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir. :)